金威啤酒“卖身”背后：金威变商业地产？[2012-03-07]

金威啤酒“卖身”背后：金威变商业地产？[2012-03-07]

核心提示：金威啤酒深圳第一工厂若顺利实现土地使用权转换，可通过旧城区改造，建设商业新城区从去年开始，粤海控股开始向房地产市场激进！
    金威啤酒即将为粤海控股集团带来可观的现金。经过第一轮竞投结束后，金威啤酒出售的资产包价格已经被推高到50亿元以上。
    “深圳地铁3号线开通后，沿线地价物业早已今非昔比，尤其是布吉、布心、东晓一带。而金威啤酒10万平方米的工厂是该片区最具规模的工业用地。” 3月6日，金威啤酒内部人士告诉记者，“几年后，这里将成为新的商业中心。”
    届时，金威啤酒转眼蜕变成商业地产企业，在粤海控股旗下，在建与待建的商业地产项目至少还有五个。“粤海控股未来几年是资金集中使用期，而目前供血方只有粤海控股旗下粤海投资的广州天河城，资金需求可见一斑。”上述人士认为。
    套现金威啤酒
    “这是个拥有大量资产却不挣钱的行当，最好的方式就是套现了。”
    此次粤海控股仅出售金威啤酒拥有的六家新建工厂，即广东省的汕头、东莞、佛山三家工厂，以及天津、西安、成都三家工厂，每家工厂按40万千升规划，目前皆完成一期投产，总产能为120万千升。
    而金威啤酒位于深圳市的一厂、二厂土地、厂房设备则被保留不卖。此前，金威啤酒董事局主席叶旭全曾公开表示，深圳的两个啤酒厂所有土地将由工业用地转为商业用地，纳入城市规划用以做商业开发，比如商贸或者房地产，价值巨大。
    其它六个工厂加上金威啤酒现有市场，其资产已被估值至50亿元，首轮竞标后，入围者华润创业、燕京啤酒及百威英博，已有竞投方报价超过该估值。据上述人士分析，金威啤酒新建的六大啤酒生产基地不论是占地规模还是现有厂房建设皆可纳入顶级的啤酒厂，仅成都生产厂耗资就达10亿元。
    “入围者经过6-8周的调研后，竞投价格还可能会更高。”该人士说，“此次套现金威啤酒将为粤海控股未来几年的主业转向提供资本支撑。”
    1989年，原粤海企业集团控股前深圳啤酒有限公司，后几度更名为金威啤酒，目前拥有8个生产基地，其中5个分布在广东。深圳也是金威啤酒最大的市场，曾最高占有深圳啤酒市场超过70%的份额。1997年，金威啤酒作为粤海集团的核心业务赴港上市，其资产总价值在近十年内增加10多倍。
    粤海控股集团有限公司（简称“粤海控股”）是在原广东粤海企业（集团）有限公司、南粤（集团）有限公司和广东东江－深圳供水工程管理局的基础上组建的投资控股公司，是目前广东省在境外规模最大的综合性企业集团。2005年重组后的粤海控股除去金威啤酒，旗下还有14家子公司，分别经营公用事业、基础设施、城市综合体开发与运用等。啤酒制造业逐步淡出其主业范畴。
    2006年开始，金威啤酒的业绩亦一落千丈，当年利润同比缩水近一半至1.1亿港元，2007、2008年连续亏损；2009、2010年虽然扭亏为盈，分别仅盈利1451万港元和3627万港元；时至2011年上半年，金威啤酒盈利仅145万港元。
    目前，粤海集团持股金威啤酒的比例达73.82%，金威啤酒的资产和市场套现，是对其进一步整合旗下资产的部署。
    “这是个拥有大量资产却不挣钱的行当，对于资金紧张的粤海控股来说，最好的方式就是套现了，以补充企业发展所需的资金缺口。”上述金威啤酒内部人士表示，“商业地产将是下一个投资重点。”
复制天河城
    金威啤酒深圳第一工厂若顺利实现土地使用权转换，可通过旧城区改造，建设商业新城区
    从去年开始，粤海控股开始向房地产市场激进！
    去年1月12日，粤海投资旗下的天河城集团通过与鸿隆控股合作，计划在深圳罗湖广场北城市更新项目的基础上，造一个天河城购物中心。如果改造进行顺利，深圳版天河城将最快于2015年面世。
    此外，从罗湖广场往北不出5公里，金威啤酒深圳第一工厂若顺利实现土地使用权转换，将通过旧城区改造，建设商业新城区。
    金威啤酒一厂占地面积约10万平方米，是东晓、布心片区内最大的一块工业用地。根据上述金威啤酒内部人士介绍，深圳地铁3号线开通后，东晓、布心两片区的改造已经提上日程。目前，金威啤酒一厂用地功能单一，牵涉面小，改造难度相对较小。该区改造关键在于将金威啤酒一厂搬迁。
    叶旭全曾公开表态，金威啤酒集团愿意自行搬迁一厂，自行对该厂区实行旧城改造，关键是需要政府明确的扶持政策。
    除了深圳，粤海控股在其大本营广州亦加快布局。去年底，粤海控股以约3.27亿元的成交价收购广东置地旗下的广州天源投资管理、广州金东源房地产、广东三诚经济发展等三家公司的100%股权，包括承担其45.13亿元及相应利息的高额负债。
    截至去年10月底的估值，广东置地旗下三家公司持有的广州动漫星城广场估值为15.21亿元，广州名城商业广场估值27.09亿元，而位于珠江新城的拟建为一个商业项目的土地估值为35.9亿元，该地块面积约2.2万平方米。三公司所持物业共估值78.2亿元，远高于原先业界估计的50亿元，因此从账面上看，此次交易非常有利可图。而此交易完成后，粤海控股将进入项目集中开发阶段，资金压力凸显。
    此外，粤海控股2009年开始投资27亿元于天津复制天河城亦即将于今年或明年完工，进入工程兑付期，直接挤压其现金流。
    此外，粤海控股于去年4月于商洛市获得仙娥湖旅游度假区开发项目，首次进入旅游地产，该项目规划投资超过100亿元。
    去年年初开始，粤海控股先后通过各种渠道加大融资力度。去年3月16日发行的8亿元365天期短融券，发行利率为4.36%，目前即将临近兑付期。
    去年8月，粤海控股又向中信银行贷款8.2亿元，为期六个月，目前即将临近还款期。
    此外，去年6月，粤海控股获得5.36亿美元等值四年期银团贷款，分为3.9亿美元和11.4亿港元两个部分。在一定程度上缓解了其短期资金压力，但该项贷款支付的包含所有费用价码大约为250个基点上下。
    此外，粤海控股去年下半年还通过发行票据等方式融资25亿元。“预计今年的融资难度大于去年，粤海控股此次回收超过50亿元的资金，将大大缓解商业地产项目开发所需的资金压力。”金威啤酒内部人士认为。