开发商与操盘手的各取所需——评梁上燕三进星河湾

因为星河湾的名气实在太大，故而星河湾营销操盘手梁上燕现在也是风头正劲。但是你可能想不到，在这不长8年的时间里，梁上燕已经是两出三进星河湾了！这种情况在地产圈中非常少见。　　
　　通过梁上燕的“两出三进星河湾”，我们应该着重思考这样两个问题：第一、梁上燕为什么两出三进星河湾？第二、梁上燕为什么能够两出三进星河湾？　　

　　我对第一个问题的理解是这样的：　　

　　NO.1、作为一个地产操盘手，最怕出现较长时间的操盘空当或是进入瓶颈状态，越是高水平的操盘手越是不甘寂寞、难忍碌碌，他们需要在不停的实战工作中提升自己、在一次次新的挑战中兑现价值；其实，任何行业的一线选手概莫能外，一旦出现长时间的停滞，他们就会迅速沦为二流选手；

　　NO.2、与此对应的是，梁上燕两次离开星河湾，恰恰都是在宏宇地产未来发展不明晰的情况下做出的选择，而梁每次进入星河湾，都是藉由星河湾有了新的开发项目，或是明确了下一步的发展战略；　　

　　NO.3、急流勇退，或是知难而退；这两者极难辨清，大多情况下是兼而有之；　　

　　NO.4、新知充电、为己贴金、积累身价的诱惑；　　

　　NO.5、巨大利益的诱惑。　　

　　因此，对于梁上燕与星河湾的几番离合，我们可以这样解读：　　

　　1、2000年10月，梁上燕自碧桂园首次加盟星河湾，参与操作广州星河湾一、二期，在项目进入平稳销售期后的2001年，梁认为自身已经难以提高或者是在营销方面已经难以发挥更大作用，故而首次离职，进入香港李颂熹测量师行任董事等职，梁上燕曾说“在这个公司做3个月，相当于在一般地产公司做3年。”对应NO.1和NO.4；　　

　　2、2004年，黄文仔启动北京星河湾项目，梁上燕二进宏宇地产，主操北京星河湾，对应NO.2；　

　　3、2006年10月，在北京星河湾震撼京城、打开市场后，梁上燕二次离开星河湾，投身贵阳操作大盘“山水黔城”，对应NO.1和NO.5，估计主要因为NO.5；　　

　　4、2007年12月，梁上燕三进星河湾，任星河湾地产副总裁，此时恰是星河湾全国发展战略和上海星河湾项目的双重启动的关键时期，对应的是NO.2和NO.3。尤其值得一提的是，山水黔城项目在2007年前三个季度取得了单盘全国销售面积与销售套数的双料冠军，梁上燕在该案的操盘中大手笔尽出，但估计也正是如此导致了江郎才尽、后劲不足，所以在实现了第一个营销高潮后知难而退、衣锦还“星”。　　

　　真不知道山水黔城的未来前景如何？　　

　　好了，现在来分析一下“梁上燕为什么能够两出三进星河湾”？　　

　　之所以这个问题比第一个问题多了两个字“能够”，是因为星河湾是黄文仔的，不是梁上燕家的，梁能够三进星河湾，是因为黄老板邀请、接纳她。而黄文仔三纳梁上燕，这难道是胸襟宽广的问题吗？不，这是一个真正的大老板的高明。　　

　　在过去的8年中，黄文仔麾下的宏宇地产只开发了一南一北两个星河湾，他的开发模式我曾在<解读“星河湾模式”>一文中阐述过，不再赘述。他的这种开发模式与产品属性也恰恰属于最适合开发商自行销售的房地产楼盘，之所以说黄文仔高明，就是因为他不仅一手组建了素质很高的营销队伍（其中包括梁上燕），而且还请了诸如王志纲等多位外界各类高手当顾问，因此，在基于强势产品的基础上、在基于强大经济实力的开发模式上，星河湾的营销也算是比较成功的；我相信在那样的平台上，如果没有梁上燕，一定会出现“张上燕”、“李上燕”……　　

　　我刚才分析了第一个问题“梁上燕为什么两出三进星河湾”，而黄文仔对此也是心知肚明，他也非常透彻的了解营销操盘手的价值，也更懂得如何去使用梁上燕之类的营销操盘手在合适的时候发挥出最大的价值，所以，在需要的时候，就把梁请回来，在不需要的时候，梁想走他也不会留——因为即使挽留住的话，也只能出现自己继续为操盘手支付高昂费用、而操盘手却日渐平庸的双输局面。　

　　业内有种说法是“星河湾与梁上燕，很难说清楚究竟是谁成就了谁”，我觉得说出这种话的人实在是无知，没有黄文仔哪来的星河湾，没有星河湾何谈梁上燕？举个例子，星河湾惯用现房开盘的强悍手法，没有老板黄文仔的眼光与实力，这难道是王志纲和梁上燕等人凭空策划出来的吗？　　

　　天下大势，合久必分，分久必合。　　

　　拿这句话来形容开发商与操盘手，真是再恰当不过了。梁上燕三进星河湾的故事，其实是黄文仔用自己的实际行动给所有的开发商实实在在上了一课：开发商与操盘手的分离聚散其实是各取所需的现实之举，而且，大家都是赢家。