三里屯SOHO的热销是一种悲哀

　因为开盘以来销售的离奇火爆，三里屯SOHO最近很牛很风光。可惜的是，在这个项目销售火爆的背后，不仅没有任何的喜悦与欣慰可以分享，反而令人感到阵阵悲哀袭来。 　　
　　悲哀一：国民财富结构的两极分化才是高房价的罪魁祸首。　　

　　一边是难以计数的老百姓因为买不起或住不上能够满足基本居住要求的房子而怨声载道、悲愤冲天，一边是几百万、几千万、直至过亿的房产像卖白菜一样被甩手热卖，这究竟是个什么样的市场啊？　　

　　追本溯源，这已经不能怪房地产行业本身，要怪只能怪中国的国民财富分配不均，而且日益的两极分化。来看看来买三里屯SOHO的这些大客户吧：1、最大的一单成交达4.5亿元；2、仅仅每单过亿的大单成交就逾20多亿元，两、三千万的都是小单；3、这些大客户全部为煤矿主、铁矿主之类的能源企业老板；4、据称这些大单客户基本不做按揭，一次性付款。　　

　　已经无须再举其他例子了，了解了这些就足够让大家明白两个问题——为什么无论房价怎么飞涨都有人排队买房？为什么无论多贵的房子都能卖得出去？答案是：有钱人和超级富人有的是。　　

　　国民财富结构日益两极分化，这是近年来一个不争的事实，通俗的说法就是“有钱的越来越有钱”。在如此的社会环境中，政府想通过抑制房价的手段去调控房地产市场基本是徒劳的，打开症结的所在是如何去努力改变两极分化的国民财富分配体系，通过营造一个平等、透明、公开的创富环境，让更多的穷人合理富起来。　　

　　当中国城市里的无数底层民众家庭在为几万、十几万房款而东奔西借时，这边开矿的私人老板一把扔出几个亿，而且还轻轻松松的事业、生活两不耽误！是不是感到有点悲哀？　　

　　悲哀二：商业环境不佳与投资渠道狭隘的悲哀。　　

　　根据披露的信息，三里屯SOHO这次卖的最火的房源是商铺，其次是写字楼，最后是公寓。三里屯SOHO的商铺走的仍然是切割散卖的原始操盘路线，在众多正规商业地产开发商已全面转向持有的大市场背景下，当建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO的那些商铺尚且惨淡经营、纠纷频仍的情况下，为什么三里屯SOHO的商铺销售依然如此火爆呢？为什么那个矿主老板能一掷4.5亿买下那么多商铺呢？　　

　　投资者在地产专业知识方面的无知和对SOHO中国以往业绩的缺乏了解，只是一个极微小的方面，更关键的因素就在于这些有钱的主儿实在找不到更稳妥的投资途径了。就拿我认识的一些人来说，手里趁三、五套房子的主儿忒多了，大部分都是做生意的，他们除了在济南有房产外，相当一部分都在青岛、北京、上海等地购置了房产。这些人在当初起家的行业里赚到钱后，由于原有行当已经不需要或者是不值得再进行大额投入，而整体商业环境的信用缺失与新行业领域的陌生无序，令他们心存疑虑不敢冒然介入；同时，金融市场如同婴儿情绪般的乍哭乍笑、暴涨暴跌，则绝对令大部分人心惊胆寒。就这样，每当这批人的手头积攒下一定数额的资金之后必然会选择相对最为稳妥的投资方向——买房置业。　　

　　再者，中国的信用体系是以固定资产为最优良的评估担保对象，故而这也在极大程度上刺激了部分暴富的“无产阶级”。现在中国大部分有钱人的置业心态已经非常类似于曾经的地主，家财万贯不如良田千顷。　　

　　媒体上采访部分三里屯SOHO的成交客户，也包括三里屯SOHO的销售人员，他们都向外界传递了这样一个信息：不追求短期的回报率；买房能带来安全感。真是悲哀透顶！悲哀三：全中国的有钱人令北京的普通老百姓买不起房。　　

　　据三里屯SOHO提供的客户分析，其首期成交客户里只有10.7%是北京籍，其余都是外地人。这再次证明：北京的房子不只是卖给北京人的，是卖给全中国有钱人的，也是卖给全世界的投资者的。　　

　　我也曾经和很多到北京买房的山东老乡交流，问他们为什么到北京买房。他们的回答五花八门，能清晰答出以长期投资为目的的还真不多，倒是为了孩子上学而进京置业的还真不少，都希望孩子在北京上完学就留下，别回家乡那小地方。其实，无论是为孩子也好，还是其他原因也好，浓浓的“首都情结”溢于言表。无论你是否相信，确实就有人这样回答我的问题：我有好几个朋友都在北京买房了，我再不买就太没面子了；反正首都的房子不掉价，先弄一套放着吧。　　

　　当下的中国，虽说越大的城市空气越差，但越是高级别的城市越是焕发着无穷的吸引力，凭借着远远超越下级城市的发展机会、教育资源、医疗保障、人口素质等一系列因素，吸引着那些下线城市中的精英。于是，乡镇里有本事的进县城、县城里有本事的进地市、地市里有本事的进省会、省会里有本事的进首都，看看全国各地的楼市尽是如此、概莫能外，此类要么标榜成功、要么分摊财富的城际移民均带来了大量的计划外成交。　　

　　本来，从优胜劣汰的角度看，下线城市的优质人群进入上级城市，这类似是一种自然界的良性选择，是非常自然和正常的。然而，把这种情况放在当下城市里底层民众的各项保障体制尚不完备的中国城市里，则绝对给城市的底层民众带来一种额外的压迫。　　

　　于是，当把北京的房子放到全中国这个大市场中来衡量时，北京的房价就不高了，或者说再高都会有人买单。如果在这种情况下，还去用什么所谓的“房价收入比”去计算北京的房价是否合理、是否过高的话，那可真是可笑到家了。　　

　　对于北京的普通老百姓来说，除非是家里有老宅子可以拆迁换钱，否则，指望正常的薪水积攒，想买房确实很难。　　

　　悲哀四：从专业角度看，如此离谱的热销是三里屯SOHO营销操盘手的悲哀。　　

　　从专业的操盘角度讲，我认为一个项目的失败有两种：第一、目标没完成是失败；第二、目标超额完成过多也是失败。　　

　　潘石屹在自己的博客里写得清清楚楚：“三里屯SOHO开盘之前，我们公司给销售部门的任务是要超过10亿元人民币，如果达到15亿元人民币，在目前低迷的市场气氛下就是一个奇迹。”　　

　　我不知道三里屯SOHO的营销操盘手是不是潘石屹同志本人，他们制定的理想计划是10亿，开盘实际销售50多亿，这个超额幅度是完全不合理的、根本无法正常接受的。莫说是5倍，就是超额50%以上，就可以说潘石屹和他的手下们对市场情况没有摸透、对客户资源掌控疏忽、甚至是楼盘定位的评估出现了重大偏差。如果对目标任务的预测偏差过大，那就可以说这样的业绩和没完成目标一样是彻头彻尾的失败！