与规模扩张相伴随的是保利强大的融资能力

　　上述非公开发行预案是保利地产在2010年3月19日公布，计划募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。但保利地产的增发方案递交证监会之后再无动静。

　　事实上，自2009年8月起，地产公司的再融资计划几乎没能得到监管层的批准，叫停地产公司的再融资也成为楼市调控政策的一部分。

　　在招商证券分析师贾祖国看来，保利的快速发展离不开资本市场，保利地产强大的融资能力是其快速成长的根本，也是未来发展的基石。

　　表面上，快速周转成就了万科、保利、恒大等规模扩张型公司，但这些企业的真正核心竞争力是强大的融资能力。万科内部人士称，万科的最大成功不是快速周转而是融资能力。

　　高经营杠杆（高周转效率）支撑的高财务杠杆和由此推动的高增长是保利地产一贯的扩张模式，这从保利的资产负债表中可以看出端倪。

　　年报显示，保利的短期借款从40亿增加到73亿，也增长了83%，长期借款从202亿增加到470亿元，增长了132%。

　　这种高财务杠杆被杜丽红比喻为“骑在安全底线上的扩张”，这种扩张让保利地产获得了财务安全范围内的最大扩张速度，按照杜丽红的测算，繁荣期资产的极限增速可以达到60%（股权融资支持下），销售额极限增速达到62%，每股收益极限增速达到43%；低谷期会出现负增长。

　　实际上，尽管负债率一直高于其他房企，但保利的资金安全并无太大问题。数据显示，保利年末资产负债率为78.98%，较上年度末有所提高；剔除预收账款514亿元，实际负债水平为45%，处于较低的水平。另外，截至2010年年末，保利期末短期借款4.5亿元，一年内到期的非流动负债68.84亿元，其他应付款68.74亿元，191.51亿元的货币资金将足以覆盖。

　　资金来源对保利而言也不是问题。

　　中原证券分析师吴剑熊的调研显示，保利今年的资金来源充足。一是销售回款，保利预计今年销售回款将达到500亿元；二是银行借贷，保利将发挥与各总行的战略合作优势，争取低成本信贷资源。今年1-2月份保利地产已新获得116.8亿元贷款，还有200亿元银行贷款已获审批可随时提取，并且还有400亿元的信贷空间；三是房地产基金获取融资；四是大股东资金支持。相比于其他企业而言，大股东支持和地产金融是保利相对独有的支撑点。

　　保利的另一个新武器是地产金融。2010年6月1日，保利地产作为主发起人的信保（天津）股权投资基金管理有限公司在天津滨海新区注册成立。目前中国完成发改委备案的房地产基金只有两支，信保基金是其中之一。

　　保利地产董秘岳勇坚透露，信保基金在短期内已经完成了募集，截至2010年年底融资24亿元，同时迅速的展开了投资。此外，该基金目前也在洽谈一个大的客户，预计今年信保基金的规模有望在60亿到100亿元。

　　对于信保基金未来的发展思路，岳勇坚表示目前基金正和几个保险巨头在做积极的沟通和洽谈，将有意结合保利的养老地产，开发养老地产的金融属性。