“汤臣一品”之鉴

最近两个月以来，在全国率先对新一轮宏观调控和反贪腐做出市场反应的上海房地产市场，却强逆风势地出现了价格调整频率之快令人咋舌的一幕：一个楼盘，一周之内出现几次价格调整，房价几乎都是直线向上。于是，人们又看到了各个楼盘前通宵排队的人群，“炒楼花”重现沪上……全国房价一片红，投资性需求旺盛，国际化大都市光环，号称百亿美金计算的外资正在瞄准上海滩，在这些理由的加温下，上海房市又重度发烧了。尽管出台已一年的“国六条”及其后陆续出台调控政策“余威”犹在，尽管央行可能进一步加息的预期犹在。

    尽管北京房市5月（市场习惯思维认为本来应该出现住宅预售高峰期）出现了住宅预售量比4月大幅下降的现象（北京市建委房地产交易管理网最近公布的数据显示，相对于4月，刚刚过去的5月北京商品住宅预售出现了下降，9116套的住宅月预售量比4月的10346套整整少了1230套，降幅达到11.9%。），房价疯涨使得很多购房人持币待购。在上海，二季度以来，特别是刚闪去身影的5月，房市成交量却一步一个台阶地创下了历史新高。在全国主要城市的房地产市场“全面上火”的环境下，上海大有再次接过“头把交椅”的势头。

    于是，少数开发商更加剧捂盘惜售，囤房待价，既给消费者制造“楼荒”感觉，又将进一步推升投资性需求对市场的影响力。而这些投资性需求，本已被过于渲染的投资升值社会教育和近期舆论过于关注的“流动性过剩”所助推至旺盛。

    从实际情况来看，造成上海目前房市回火、房价飙升的主要因素，是被进一步高估的房价上涨预期和升值潜力预期。旺盛的投资性需求和投资预期，成为了开发商营销作价和催化购买的主要兴奋剂。

    在这些要素的作用下，上海房市再度活跃起来，不断有新的房地产企业加入到虚假销售、虚拟交易、囤积房源、捂盘惜售的行列中。这股势头，更使得这些“营销策略”被舆论关注，更引起政府重视。

    于是，刚开始回火的上海房市，继“二手房交易强征20%个税”消息打击后，再度迎来了重击：上海又将掀起一股房地产市场秩序整治“风暴”。

    今年3月，建设部、国土部等八部门联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，除了打击房地产领域涉及的权钱交易行为外，重点对房地产企业囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等违法违规行为进行检查和查处。4月6日八部门召开了电视电话会议进行了专题部署。

    近期，市房地资源局专门为此召开了专题会议，布置本市房地产管理部门落实八部门《通知》的具体工作。

    6月5日，上海市房屋土地资源管理局宣布，为更好地执行建设部、国土部等八部门联合下发的《通知》，将于近期对沪上房地产企业进行专项检查。

    上海市房地资源局相关负责人明确表示，本次专项整治的重点是查处房地产开发企业的虚拟预订、虚拟销售、虚拟交易、畸高价格挂牌等“捂盘惜售”行为，以及房地产开发企业纵容、雇佣销售人员和工作人员利用职业便利炒作房价和包括制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为等。

    曾经挂出每平方米售价十几万元的 “汤臣一品”，终因涉嫌虚拟交易、自我炒作而受将到专项检查。

    汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司开发的上海天价豪宅“汤臣一品”商品房，开出的挂牌均价高达１１万元／平方米至１２万元／平方米（甚至有放出的消息说有高度13万元/平方米）。这个楼盘开盘以来的营销定价策略曾让同业叹为观止，社会舆论反映强烈。在本次检查中，被认为价格虚高，有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌，将受到严厉查处，被列为首批重点对象。同时，其在中国“开天窗”式的营销定价，还将面临高达50亿的课税。一度甚传的经典，可能演变成一场空前的灾难。或将被放入房地产业大笑料的档案，更将成为营销业的面镜。

    上海市首批专项检查对象还有上海家和置业有限公司开发的“嘉和国际大厦”（２７６套商品房中通过预售方式内部保留２０４套商品房）、上海经纬置地有限公司开发的“经纬城市绿洲”（ A地块一期商品房，自２００６年１０月开盘至２００７年２月，不到半年共撤销房地产定金合同３０４次，撤销率畸高）等商品房开发项目和广威房地产经纪有限公司（在合同中私自加价欺骗购房者）：都涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”、“价格欺诈”等不规范行为。

    上海市房屋土地资源管理局的本次行动，无疑将对再度回火的上海房市浇上至冰冷水。其信号非常明确：依照政策，针对房价，针对房地产供应方（开发商和销售机构），针对市场交易游戏展开行政治理，采取行政措施，力图遏止市场调节失灵的房价的再度疯涨。

    可以看出，本次行政调控，并非在“供”“求”要素及其关系上去做难见效的纠缠，而是从目前失灵的“经济规律”背后的人为影响要素上动手术，拿投资、升值、待价、囤房、捂盘惜售开刀，拿有人所强调需要依法办事以处理的开发商有依法、依市场自由定价的营销定价开刀，拿企业有自由决定如何销售理由下的虚假销售开刀。

    对那些强调市场经济中企业有决定作价和决定如何销售的人（企业）来说，对那些在法律和政府行政权利之间绕圈子的人(企业)来说，对那些热衷针对政府职能方面拿现有法律不足来说事的人（企业）来说，这可不是什么好消息，也不是什么好兆头。

    不过，尽管目前中国的房市处于非正常市场经济中，但这种行政手段，终究不能作为长期的手段，终究不能代替依法治理经济，终究难以在事前遏止相关行为的发生。所以，摆在处于房市宏观调控难见成效之尴尬境地的政府面前，当务之急的任务是，尽快清理现有相关法律，依照市场经济原则和政府对宏观经济管理之需，尽快补充、修正或建立相关法律。完善相关立法工作，防范恶性市场行为发生，以免处于法律与行政可能冲突之难，降低社会成本，显得相当重要，也很紧迫！(陈真诚/新浪博客)

来源: 中国证券报