万通：做中国的“凯德置地”

　　郑沂说，创新注定孤独。

　　万通为自己未来发展模式寻求的学习榜样是新加坡房地产公司 凯德置地。按照冯仑的解释，凯德置地模式就是将直接投资和资产管理相结合，传统开发运营能力和金融能力相结合。这就是万通未来10年的目标。

　　郑沂介绍，新加坡凯德置地有两个特点。一是轻资产，从传统地产的重资产、完全自有资金投入，转为自有资金较低，更多是管理外部基金投资人、使资产获得更好的回报，同时通过表外资产使发展速度更快;二是以软收入为主，通过运营管理收入等带来软收入。

　　“凯德2001年变革，净资产收益率不足8%，2006年净资产收益已经达到16%以上，历史证明这样模式非常成功，这是中国房地产未来投资趋势。万通控股早在2007年就朝这个方向进行战略布局和变革，目前已经奠定了一定的基础。”郑沂说。

　　“万通控股作为投资平台要和业务平台进行分离。基金部分，实际上更多的是企业融资行为。产业投资为控股公司提供比较持续稳定现金流和利润，与基金业务收益相对形成非常好的配比、形成互补。”郑沂说。

　　万通控股目前总资产为138.5亿元，直接和间接管理资金18亿元左右，包括中国首批合伙制房地产开发资金。有息负债为8000万元。

　　冯仑对重组后的模式思考是，万通地产借鉴新鸿基模式，万通控股则仿效凯德置地模式，直接投资权益性收入加上资产管理收入，结合起来成为控股公司的主要收入。

　　不过，冯仑此次商业模式转型在专家眼中仍不无困惑。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，与传统房地产开发模式不同的是，PE才是真正半产权方式参与开发商环节，这属于商业模式。但PE是很独特的合伙方式，既有债权特征、也有产权合作的特征，但无法通过分享长期产权溢价来实现扩张。

　　厚朴投资管理公司董事长方风雷认为，凯德置地是将房地产市场与资本市场相结合的很好案例，但这种模式在中国各方面均容易受限。冯仑的变身还有赖于整个金融市场的完善、金融体制进一步改革以及金融产品的创新等。