酒店新一轮投资热点和区域在哪里？

从百年华尔街金融危机发轫之初，有识之士就开始思考在新的经济形势下，如何把握投资机会，如何掌控风险。酒店作为实体经济，同样需要经营者审慎操盘，这样做不仅是对业主负责，更是对历史负责。

　　观点

　　赵祥龙（三智股权投资基金合伙人）：我们可能处在历史上最好的时代，也可能处在历史上最差的年代。美国出现金融危机，从历史的角度来看，一个旧时代的背影正在逐渐崩塌，一个新时代是否到来，它的轮廓远未显现。这个过程中间直接显现出来的是中小企业破产，融资非常困难。2007年主要市场表现是流动性过剩，资产价格膨胀。今年是流动性紧缩，大量的公司都面临着融资困难。发改委最新的数据显示，今年迄今为止，中国的三大经济圈有6.7万家中小企业破产。

　　酒店是实体经济的主要部分，面临这样的局面，何去何从？在这个基本的

　　背景下，我们应该做一下简单的梳理和回顾，在此基础上再看机会在哪里，这

　　样或许更有启发意义。因为做任何一件事情，做投资也罢，做管理也罢，要为历史负责任，为业主负责任。全球经济可能面临衰退，我们国家的经济是以出口和投资两架马车拉动为主，第三架马车一直没跟上，就是内需，所以中国不可能在这次危机中独善其身，而酒店业又跟宏观经济面紧密相连，所以现在暴露出来的问题是，酒店业进入了向下调整的周期，这是我们寻找新一轮机会的背景和前提。这个前提和2004年、2005、2006、2007年的高速增长是完全不一样的。具体的表现就在于，如果房价还没有降的话，入住率已经开始跌了。如果入住率和房价都

　　开始跌了，资产的收益水平就要下降。这个时候对于管理公司而言，业主开始

　　精打细算。也就是每一笔钱怎么花掉的，如果管理公司的业绩做得不好，老板要打屁股的。

　　一、二线城市，或者说门户城市，整个经济的基本面更有活力，它的商务

　　客源，它的客源流动性向下调整波动的影响会比较少。投资机会在哪里？1.接别人的烂尾楼，或者别人做不下去的，因为在下行通道下面，可能别人玩不下去了，你可以用很低的价钱拿过来。2.如果你不幸做了酒店，而且是高点入市的，你要看能不能降低酒店的投资规模，让它的平销和市场预期能够达到平衡。3.要进入一个新的时代—战略资产管理的时代。我们做商业物业，酒店是商业地产一个重要的组成部分。

　　梁宇（万豪国际集团中国区酒店开发总监）：目前面临的最大问题就是没钱。现在所有的开发商，很多我们的合作业主，投资态度和以前有所转变，大家都比较谨慎。大家越来越关注开一家酒店，它的经营业绩怎么样，回报率怎么样，以后能不能作为一个持续的实体经济经营下去。从开发的趋势来讲，一是沿海比较发达的地区。另外，万豪选择酒店，有三个重点：1.人口基础量够不够大；2.人气能不能把整个地区经济托起来；3.现有的经济规模够不够广。大家看到南方的房价已经很明显的跳水了，目前，无论是房地产开发商也好，酒店也好，对未来的经济走向都是有疑虑的。在这种情况下，开发商看到的还是远期的前景。一个谨慎、相对以前保守的态势已经出现了。
张鸣（沿海商业地产集团副总裁）：做酒店是长期的投资，从资本的准备上，包括对酒店的期望值也是很重要的。应该有一个合理的期望值，因为酒店不是一个特别赚钱的行当。从这个角度来讲，我们是适度发展。酒店是一个长期的资本增值，长期维持金融稳定的前提下，随着时间的推移，给我们提供额外的资本资源。目前的金融形势更逼迫着我们考虑金融创新。因为从传统来讲，在国内，包括国外，无非有两种情况，一种是有很多钱，慢慢收益，养老用；第二种，可以通过开发来维持这个酒店，获取一些正常的经营利润。我们更关心的是在未来两三年内配合我们的发展，怎么样提高金融创新，做一些新的金融产品在市场上获得回报。

　　孙铤哲（GUOMAN酒店集团大中华区业务拓展副总裁）：当前形势下，对于很多比较大的，或者是有组织的投资商来说，可能还是会投资北京、上海等一些比较大的门户城市。我们把它看作是蓝筹股，它可能占整个成交量的60%、70%。

　　蔡硕（泛太平洋酒店集团中国区业务拓展资深副总裁）：受当前金融风暴的影响，大多数的房地产或者是酒店开发商在资金上都有问题。但此次金融风暴对新加坡金融业的影响相对来说还不是很大。新加坡的银行业在全球的银行界相对还是很稳定，还是很透明的，所以在这个方向上还是积极的。越是在这个时候，越是要挑选最适当的机会出手。既然说我们在门户城市要有投资和收购的欲望，那么在项目选择上也就特别要注意。既然要投资首先要有显赫的位置做发展的机会。全权委托管理方面，我们是门户城市和一、二线城市同时进入。随着金融危机的到来，公司政策调整很明显，即投资一线城市，地理位置很好的。我们对中国饭店业长期发展的前景还是看好的。

　　在当前的情况下，投资更要严格地本着三个原则：1.地理位置。2.好的业

　　主。3.好的项目。好的业主是前提，对于发展商来说可能不一定太了解，管理

　　公司在选择项目上有几个前提条件。好的业主在目前的情况下重要性摆在了前面。在哪些方面体现？一个是资金方面，能不能把这个项目很好地按照酒店管理公司的标准做好。另外，是不是有这个理念，能够接受管理公司的标准和要求。