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环首都绿色经济圈:城市发展框架

环球企业家 2011-06-30 17:31 行业分析
洲联集团五合智库总经理邹毅则有着另外一种担忧。他透露,据他们调研,目前不少三四线城市正急于拉开城市

  洲联集团五合智库总经理邹毅则有着另外一种担忧。他透露,据他们调研,目前不少三四线城市正急于拉开城市发展框架,导致近两年房地产施工面积巨大,甚至超千万平米。但因教育、就业和资源约束,三四线城市购买力会被一二线消化掉。同时,高能级产业往三四线转移速度缓慢,导致这些地区收入增幅有限,而本应慢牛发展的房地产市场,却被限购措施催化,泡沫风险正在加大。因此,有必要对想进入三四线的开发商进行风险提示。

  李光(化名)是去年进入固安的一名开发商,他亲眼见证了“环首都经济圈”的魅力。“固安当地的房价从4000元/平方米一路涨至年末的6000元/平方米,这是固安第一次出现如此大的涨幅。”

  李光说,当年北京上海拿东京与纽约的价格比,现在是三四线城市拿北京上海比,在慢慢向这些城市靠近。在他的印象中,环首都经济圈给固安带来的最大变化是,“以前啥都没有,现在是高楼林立,北京车满地跑。说明外来的资金推动了固安的经济发展,城市规划趋于合理也趋于前瞻,承接的外来人口将给这个城市带来新的活力。”

  但这反而增加了李光内心的忧虑。“今年房价"滞涨"了,现在固安的开发商都很危险,很可能面临熬不过去的风险。”

  李光所在的公司对当地的供应量进行了一项调研。据其调研显示,目前固安有接近40个项目,今年的供应量达25000套以上。“这是一个巨大的供应量。现在燕郊、香河、大厂、涿州都面临同样的情况。”李光说,不限购的固安并没有如他们想象的那样,可以持续承接来自北京被限购的挤出效应。

  香河的情况可能更为严重。一家开发企业内部数据统计显示,截至5月底,包括绿地、万科、富力、万通共计22家外来企业,在香河拿地222.33平方公里。这些项目形成的供应量,将是一个可怕的数字。

  当地一位进驻的品牌开发商老总明确向记者表示,香河项目本身就为北京购房者打造,99.9%的客户群均在北京。

  “这就是风险,短期来看,环首都经济圈的房价涨幅,并不是建立在规划变迁方面,而是在限购背景下的投资性需求所驱动。这种驱动力因为城市规划框架的提前拉开,导致房价被提前透支。但是,由投资性需求所驱动的市场,如果遭遇泡沫褪去的那天,价格就会发生滞涨,这些城市可能会饱受相当长的一段消化周期。”邹毅说,不仅环首都经济圈一带,他所接触的很多三四线城市。都遭遇了供应短期的集中增长,而这源于政府不加以控制的顺应市场潮流卖地。

  “我们的房地产市场还处于调控过程中,不要对炒房抱有幻想。各级政府对于房地产市场同样要保留非常冷静的态度。而如何把握,就是按照国务院所讲的,加快保障房的建设步伐,坚决打击投机炒房的行为。”夏斌称,中国的经济应主要依靠实体经济发展,而完全没有必要在股票市场上再建一个资产价格市场。

  临近北京的河北三河市某楼盘,今年上半年开盘期间,因开盘当天排号人过多,开发商决定当天上调开盘价800元/平方米,从而引发购房者集体抗议。小柯的小学老师也是其中参与抗议的一员。这位年长的老师曾倍感不解地问她这位在北京工作的学生,“人们都疯了吗?”