环首都绿色经济圈：城市发展框架

　　洲联集团五合智库总经理邹毅则有着另外一种担忧。他透露，据他们调研，目前不少三四线城市正急于拉开城市发展框架，导致近两年房地产施工面积巨大，甚至超千万平米。但因教育、就业和资源约束，三四线城市购买力会被一二线消化掉。同时，高能级产业往三四线转移速度缓慢，导致这些地区收入增幅有限，而本应慢牛发展的房地产市场，却被限购措施催化，泡沫风险正在加大。因此，有必要对想进入三四线的开发商进行风险提示。

　　李光（化名）是去年进入固安的一名开发商，他亲眼见证了“环首都经济圈”的魅力。“固安当地的房价从4000元/平方米一路涨至年末的6000元/平方米，这是固安第一次出现如此大的涨幅。”

　　李光说，当年北京上海拿东京与纽约的价格比，现在是三四线城市拿北京上海比，在慢慢向这些城市靠近。在他的印象中，环首都经济圈给固安带来的最大变化是，“以前啥都没有，现在是高楼林立，北京车满地跑。说明外来的资金推动了固安的经济发展，城市规划趋于合理也趋于前瞻，承接的外来人口将给这个城市带来新的活力。”

　　但这反而增加了李光内心的忧虑。“今年房价"滞涨"了，现在固安的开发商都很危险，很可能面临熬不过去的风险。”

　　李光所在的公司对当地的供应量进行了一项调研。据其调研显示，目前固安有接近40个项目，今年的供应量达25000套以上。“这是一个巨大的供应量。现在燕郊、香河、大厂、涿州都面临同样的情况。”李光说，不限购的固安并没有如他们想象的那样，可以持续承接来自北京被限购的挤出效应。

　　香河的情况可能更为严重。一家开发企业内部数据统计显示，截至5月底，包括绿地、万科、富力、万通共计22家外来企业，在香河拿地222.33平方公里。这些项目形成的供应量，将是一个可怕的数字。

　　当地一位进驻的品牌开发商老总明确向记者表示，香河项目本身就为北京购房者打造，99.9%的客户群均在北京。

　　“这就是风险，短期来看，环首都经济圈的房价涨幅，并不是建立在规划变迁方面，而是在限购背景下的投资性需求所驱动。这种驱动力因为城市规划框架的提前拉开，导致房价被提前透支。但是，由投资性需求所驱动的市场，如果遭遇泡沫褪去的那天，价格就会发生滞涨，这些城市可能会饱受相当长的一段消化周期。”邹毅说，不仅环首都经济圈一带，他所接触的很多三四线城市。都遭遇了供应短期的集中增长，而这源于政府不加以控制的顺应市场潮流卖地。

　　“我们的房地产市场还处于调控过程中，不要对炒房抱有幻想。各级政府对于房地产市场同样要保留非常冷静的态度。而如何把握，就是按照国务院所讲的，加快保障房的建设步伐，坚决打击投机炒房的行为。”夏斌称，中国的经济应主要依靠实体经济发展，而完全没有必要在股票市场上再建一个资产价格市场。

　　临近北京的河北三河市某楼盘，今年上半年开盘期间，因开盘当天排号人过多，开发商决定当天上调开盘价800元/平方米，从而引发购房者集体抗议。小柯的小学老师也是其中参与抗议的一员。这位年长的老师曾倍感不解地问她这位在北京工作的学生，“人们都疯了吗？”