上海杨浦的科技园创智天地

　　【中国糖酒网行业分析】在这个场地上，罗康瑞花了数天的时间，做了一些在外人看来与地产无关的事情：以创业导师身份听科技园创业项目介绍，出席一个由年轻创业者组成的俱乐部挂牌仪式。

　　这片启动于2004年的科技园，是瑞安涉水智识地产领域的首个项目。科技创业型企业的办公园区是其中核心，周边配以企业配套服务、餐饮、休闲、会展、住宅等业态，其周边汇集了复旦大学、同济大学、上海财经大学等十多所高校。

　　在这片区域耕耘多年后，瑞安引进了国内老牌的科技园管理企业清华科技园启迪股份。后者目前在国内向30多个园区输出管理品牌，也给创智天地带来了国内最好的企业服务规划和资源。

　　事实上，过去几年的科技园热造成园区泛滥。上海创意产业中心秘书长何增强说，由于缺乏运作管理能力，很多园区或名不符实、或空置严重。“国内科技园、大学城，很多都算不上是真正的创新，都是关起门来做，很难经营得好。”但罗康瑞认为，这是一个极具潜力的领域，其开发思路是，依附高校的创智资源，通过良好的园区管理和完善的商业配套，聚集人气，带动住宅、商业项目。

　　罗康瑞曾对硅谷做了很深入的调研，“当地核心区域的房价已经非常之高，都是因为这个软环境拥有独特的吸引力。相信几年后当创智天地的年轻创业家发达了以后，他还会选择在这个地方办公、消费、买房，这片地产的价格自然会水涨船高。”“我们希望能够给集团开创一个新的模式。做科技园，我们应该说是房地产商在内地走在最前面的。”罗康瑞说。十年前新天地独到的成功为罗氏带来盛赞。而这位“创新者”数年前认准的科技创新园区，今日的迅猛发展，令其对该路径更具信心。

　　2007年，瑞安在大连拿下一片土地，取名大连天地，也是依附当地高校科技智力资源打造智识型大社区。这个项目总建筑面积350万平方米，预期总投资达到300亿元。

　　今年2月28日，瑞安宣布再次携手启迪股份合作运营南京的知识型社区项目。该项目建面逾20万平方米，未来将增投1.3平方公里，可建楼面可达200万-300万平方米。

　　罗康瑞看重这些新项目中校区、园区和社区的联动效应。“校区是地方具有的资源，商业居住社区是我们的强项”，而园区的服务和管理，则转由启迪股份来运作。

　　南京项目2号地块的运作构架，或许能够看出这一端倪。瑞安投入18.39亿元绝对控股合营公司，而启迪股份则以其昆山公司股权作价入股。而起先获得1号地块的上海建微，则以1号地块入股。

　　这个决议，在操盘公司瑞建的内部股东中，获得了99.997%的高票通过。公司内部对转型智识社区的预期之高可见一斑。