海印集团30亿投资 “另类”商业地产模式筑底

    今年以来，海印集团在商业地产上的动作频频不断，不仅立足广州，其加快外延扩张的步伐也不甘示弱。

　　近30亿元商业投资

　　11月8日，广东海印集团股份有限公司发布对外投资进展公告称，海印股份(000861,股吧)全资子公司肇庆大旺海印又一城商业有限公司负责组织实施的“肇庆大旺海印又一城”城市综合体项目于2011年11月8日正式动工。项目建成投入运营后将有望成为肇庆市大旺高新区首个大型购物休闲娱乐中心，总投资约20亿元。

　　10月10日，海印股份发布对外投资公告称，子公司广州海印汇商贸有限公司签订《花城汇三区租赁合同》，合同中涉及的租赁场地计租面积为2.33万平方米，合同总金额不低于9.1亿元。

　　5月份，佛山海印桂闲城正式亮相，首批开业的是海印桂城布艺家居总汇和星级酒店部分。目前家居总汇已经开始招商，首层租金为50元/平方米/月，最小单位面积40平方米。该项目后续还将有餐饮、休闲娱乐等配套设施。据悉，这是海印首个异地扩张的项目。

　　从佛山海印桂闲城5月的开业，到10月9.1亿元租下花城汇三期的合同签订，再到11月8号的肇庆大旺海印又一城的正式动工。根据上述不完全统计，今年海印集团至少已投资将近30亿元，重点发展商业地产项目。

　　不过，海印证券事务所代表江宝莹就对此向观点地产新媒体表示，今年海印在商业地产项目上的投资具体数字还未能完全统计确定，但海印集团确实今年以来在加大力度发展商业地产这方面业务。

　　专业市场催生海印商圈

　　海印集团伴随着海印商圈的兴起而兴起。海印集团二十世纪九十年代初起家，最早在海印地区开发了海印布料总汇和海印电器总汇两家专业市场，出租商铺，是海印商圈的初创模式。

　　海印电器总汇于1991年9月开业，是海印集团的发家市场，当时是广州市第一家电器专业市场。由此，海印集团开始了自己的专业市场招商发展模式，海印集团采取的方式是将商场的部分楼层乃至周边的街边商铺统一租赁下来，按主题进行招商，将这这些店铺分租出去，最终在同一区域实现集中的批发贸易和零售等商业业态。

　　因而，在海印集团的大部分商业项目当中，其并不拥有项目产权。但正是这样低成本高利润的模式让海印集团实现了快速的扩张。

　　1999年开业“流行前线名店城”，2000年开创了全国最早体育用品专业市场海印二沙体育精品廊。2001年7月，海印集团还在广州商业区东川路上开张了营业面积近7000平方米的体育用品专业商场“东川名店运动城”，是全国最大规模最多名店汇聚的运动主题式商场。

　　随着海印对商业地产的不断介入，海印早已不满足于“广州最成功的二房东”的称谓，而将自己定位为“引导市场和搭建商业平台的运营商”。

　　2005年，海印集团斥资1亿元买下烂尾楼嘉星广场转做“二手城”，营造一个集办公、购物、饮食、娱乐于一体的时尚专业市场。

　　2006年，海印集团以2.83亿元人民币的高价收购广州天河总统大酒店，随后在同一区域发展总统数码港。

　　通过整体收购及收购烂尾楼的方式将海印集团将资产固化，从而形成了商业地产开发及经营的混营模式。

　　另外，自开出流行前线、海印东川名店城、缤缤广场等几个以年轻人为目标群体的多功能卖场以后，以专业市场起家的海印集团亦开始向潮流化转变。

　　2005年，海印集团与广州丽都大酒店达成租赁协议，投资1000万元，将位于北路步行街的丽都大酒店裙楼改造成一个集中、港、日、韩最新的精品、化妆品、食品等于一体的综合商场“潮楼”。

　　2008年9月，全球零售业巨头沃尔玛已与广州海印集团初步达成协议，于2009年进驻海印集团位于番禺迎宾路的新项目海印又一城购物中心。这是海印集团最大的一个商业地产项目，已是在全面打造一个集住宅、超市、酒店、商场等于一体的城市综合体。

　　2009年8月1日，海印集团与广州兴盛房地产发展有限公司签署了《中华广场合作经营合同》，与广州兴盛房地产发展有限公司合作经营物业“中华广场”，合作及经营期限为14年，建设一座大型时尚综合购物中心，开始试水高端商业地产。

　　“另类”的商业模式

　　现在，海印集团已从简单的出租商铺的经营模式转变为出租商机，向市场功能多元化、市场上下配套一体化、服务与营销混合化、经营收益增值化方向发展，集商流、现代物流与信息流于一体的立体化的专业市场经营模式渐已成型，海印模式被不断复制。

　　2011年，海印投入运营的商业项目共有19个，包括新增项目中华广场、黄埔潮楼、番禺海印又一城、花城汇三期。

　　海印的四大商业地产板块分别是主题商场、专业市场、购物中心以及海印又一城城市综合体，海印集团表示，将根据不同地段和物业不断复制这四大类产品。

　　这种轻重资产并重的模式是海印独特的商业模式，江宝莹表示，公司之前以长期租赁的轻资产模式为主，但是现在随着“海印又一城”、“大旺又一城”的陆续开业，重资产模式商场的占比将有所提高。

　　她指出，目前公司的自有物业与租用物业的比例是5：5持平，轻重资产也相对平衡。同时，未来的商业发展以及外延扩张将会继续是轻重资产模式并重。

　　光大证券(601788,股吧)分析师程磊认为，海印股份在广州不断复制这一商业模式，将带来经营面积的增加以及利润的增长。

　　而中银国际分析师也认为，虽然受调控影响，海印的商业步伐会有所放缓，原先计划至2013年将商业运营体量从45万平米扩张到100万平米的目标实现或将后延，但是公司仍将采用“轻资产+重资产”双轨驱动的扩张模式